Zpět na hlavní stranu...
Zkuste stavět s námi  
 
VĚC KOMUNIKACE, diskuse a rutinní práce

Po předcházející koupi pozemku je pořízení projektové dokumentace první další velkou stavebníkovou investicí. Špatně začíná ten , kdo na ní chce ušetřit a tento důležitý moment v celém procesu stavby hodlá nějak ošidit! Mnohdy takový jedinec úspory nedosáhne, ale spíše se časem dostane do problémů ať už s vlastní stavbou, nebo s vybranou stavební firmou, která bude působit v roli dodavatele.


Kdo chce začít dobře a hospodárně již od počátku, věnuje právě pořízení projektové dokumentace potřebnou pozornost. Ostatně v předchozích dílech tohoto seriálu jsme již zdárně překonali úskalí spojená s výběrem pozemku, o svém budoucím domě už máme základní hrubé představy a jsme tedy v oboru už mnohem poučenější než ještě před několika měsíci.

Termíny a pojmy, bez nichž se neobejdeme

Nyní tedy musíme vybrat odborníka , který naše laické představy patřičně zkoriguje, vytvoří z nich reálnou studii a po dalších diskusích i projekt. Tyto dokumenty předloží stavebnímu úřadu, obhájí tam podobu díla a získá stavební povolení.
Je na čase vysvětlit několik nejpoužívanějších pojmů, které jsou pro pochopení dalšího textu důležité. Především jde o termín studie stavby. Rozumějme jím schematické řešení stavby včetně pohledů, poskytující základní obraz o vnějších proporcích objektu a vnitřním dispozičním řešení. Projekt ke stavebnímu povolení zase chápejme jako projektovou dokumentaci v nejnutnějším rozsahu, kterou vyžaduje stavební úřad pro vydání stavebního povolení. Často nemusí obsahovat ani výkresy instalací, statiku a podrobný rozpis jednotlivých skladeb konstrukcí. A konečně termín prováděcí projektová dokumentace. Tady jde o projektovou dokumentaci , která obsahuje nejen část stavební se všemi důležitými podrobnostmi , ale i projekt instalací včetně například výpočtu tepelných ztrát a statiku s případnými konstrukčními výkresy.
Když usuzuji z praxe naší firmy , chodí za dodavatelem zhruba polovina klientů, kteří mají k dispozici odpovídající zpracování projektové dokumentace, druhá polovina pak vlastní dokumentaci zcela nevyhovující. Takže, jak vlastně správně začít ?



Ve fázi spolupráce


Na stavebním úřadě si zjistíme , zda pro dané území neplatí nějaké omezující podmínky týkající se vzhledu domu či užitých materiálů. Po výběru projektanta , který samozřejmě neprovádíme jen podle požadované ceny za kompletní projekt , ale zejména podle autorových dalších návrhů a výsledků jejich případné realizace , začíná projekt , jemuž jsme dali důvěru , podle našeho zadání pracovat na vytvoření studie. Tato fáze vzájemné spolupráce musí být považována za velmi důležitou.
Obvyklá cena studie domu s uvažovanými pořizovacími náklady zhruba do 3, 5 milionu korun by se měla pohybovat mezi 15 až 20 tisíci korun. V této ceně je obsaženo obvykle hned několik variant návrhů a zhruba tři společná sezení s klientem nad připomínkami spojenými s úpravou studie. Pokud nechceme extremně spěchat, obvykle je taková studie vytvořena do šesti týdnů. Ještě musím zdůraznit , že výběr projektanta je vhodné vážit rovněž podle úrovně jeho vybavení. Dobrý projektant dnes bude nepochybně místo tužky a rýsovacího prkna užívat počítač a má samozřejmě k dispozici kvalitní program. Ten zákazníkovi poskytne dokonalou iluzi hotového domu, ukáže mu prostorově proporce objektu, interiérem se lze doslova " procházet " a navolit si můžeme množství konkrétních situací včetně různých podob střechy , fasády, oken, místního oslunění a dalších podrobností.
Se studií je vhodné zajít na stavební úřad a ověřit si , zda nejsou k našim a projektantovým představám zásadní připomínky. Se získanými informacemi dál pracujeme a vyvarujeme se toho, že bychom špatně investovali do další fáze zpracování projektu.



Vylučme všechny zbytečnosti


Jakmile máme odsouhlasenou studii, je potřeba volit materiály, ze kterých bude dům postaven. To je opět věc komunikace a diskuse mezi klientem a projektantem. Pak už pro skutečného znalce oboru nastává pouze rutinní práce, jejíž výsledkem bude potřebná projektová dokumentace.
Jsem zastáncem takových postupů, které vylučují zbytečností , tedy v tomto případě nepotřebné výkresy. Nejsem však na druhé straně například zastáncem toho , aby se rozvody topení prováděly bez jakékoliv dokumentace, což se v praxi také někdy dodnes děje. Mnoho klientů hodlá stavět pouze podle projektu ke stavebnímu povolení, tedy bez projektu prováděcího. Nic proti tomu nemám, ale obvykle je nutné tuto dokumentaci doplnit o výpočty tepelných ztrát , projekt topení , příslušnou statiku a projekt elektro. Mnoho stavebníků říká , že dobrý elektrikář nepotřebuje projekt a rozvody přesto provede dokonale. Mají pravdu pouze částečnou. Elektrikář skutečně rozvody provede bezchybně, ale získat revizní zprávu bez plánů je skoro nemožné. Pak teprve nastane problém.
Obecně se momentálně největší důraz klade na snížení energetické náročnosti domu, což se nejvíce projeví v budoucích provozních nákladech. I laik si asi představí, že bez odborného výpočtu tepelných ztrát nebude ani reálné optimalizovat návrh vytápění a tím i provozní náklady domu.
Čím propracovanější je projektová dokumentace, tím přesnější a závaznější je taková cenová kalkulace. Kvalita projektové dokumentace ovlivňuje další vývoj situace před realizací stavby. Většinou s projektem stavebník obejde několik firem a snaží se získat cenovou nabídku na případnou realizaci. Dobře uspěje právě tehdy , pokud má kvalitní projekt , který jednoznačně specifikuje materiály a skladby jednotlivých konstrukcí. Ještě lepší situace však nastává, pokud projektant zpracoval co nejpřesnější výkaz výměr. Pak se solidní firma v roli dodavatele může ke konečné ceně bez obav zavázat a není problémem uzavřít standardní smlouvu.



Napospas v rukách dodavatele


S nekvalitním projektem zákazník naopak firmě umožňuje , že až ona místo projektanta zvolí některé podstatné materiály, například izolace. Tím se pak zákazník doslova odevzdá do rukou dodavatele jen s malou možností kontroly celkových vlastností i ceny budoucího díla ! Mám v takových případech na mysli nesolidní firmy , které v rámci snahy o celkové výhodné ceny pro klienta a tím o šanci získat jeho zakázku, volí často materiály s nízkými užitnými vlastnostmi.
Pokud jde o cenu prováděcí projektové dokumentace , je potřeba vzít v úvahu , že projektant může postupovat podle sazeb honorářového řádu profesní komory , nebo má své obvyklé ceny, o kterých ví, že jsou oboustranně reálné a přijatelné. Osobně jsem zažil problémy spojené s výběrem partnerů pro spolupráci na projektu. Existují ateliéry či projekční kanceláře , které nabízejí kompletní projektovou dokumentaci rodinných domů, nutno podotknout dokumentaci velice kvalitní a architektonicky zdařilou , v cenách převyšujících 200tisíc korun. Těžko se mi však v praxi prosazovalo uplatnit takové projektanty mezi zákazníky hodlajícími stavět.
Na druhé straně mi však někteří klienti nosí projekty zpracované zejména mimopražskými ateliéry někdy doslova na úrovni sotva střední školy. Naše společnost vždy volí takový výběr, který nám zaručuje , že klient od nás neodejde v důsledku předraženého projektu , ale na druhé straně nám také zaručuje dostatečně kvalitní podklady pro nabídku i vlastní realizací. Ceny takového , řekneme solidního a reálného projektu , se pohybují od 75 do 100 tisíc korun.



Přednosti komplexní služby


Pro stavebníka za naprosto nejvýhodnější postup považuji oslovit vybranou stavební firmu a pověřit ji komplexní službou. Tedy projekční inženýrskou činností i realizací. Tak klient dokáže využít praktických zkušeností realizátorů a jejich souhry s projektanty. Projektová dokumentace se provádí ve skutečně potřebném rozsahu nejen pro proces stavebního povolení, ale také pro samotné stavění. Stavebník se navíc vyvaruje nebezpečí , kdy někteří projektanti v rámci spolupráce s výrobci za úplatu navrhují některé typy, druhy a značky materiálů bez ohledu na přání klienta a skutečnou vhodnost , ekonomičnost či užitné vlastnosti výrobku.
Jako tvrdošíjný zastánce individuálně pojatých rodinných domů " ušitých " každému doslova na míru nemám příliš v lásce prodejce typových projektů. Často se setkávám s klienty , kteří takovými projekty přicházejí a hodlají dům realizovat. Je pravda , že snad něco ušetří , ale zároveň mají předem tolik úmyslu někde něco předělat, jinde snad vylepšit a ve třetím případě třeba trochu pootočit, takže nakonec se veškerý užitek z typového projektu zcela ztrácí. K nutným změnám musí někdy docházet i na základě vážných připomínek dodavatele stavby. Ty jsou často spojeny s osazením domu do terénu a nakonec klient musí uznat jejich nezbytnost , což přináší další nepředpokládaná vydání.



Sběratelé katalogů ?


Právě z těchto důvodů například naše firma již třetí rok neobnovuje svůj katalog studií nabízených rodinných domů. Také nás však k tomu vede zkušenost , kterou lze považovat za velmi obecnou , protože v podobném duchu mluví i naši kolegové. Množství klientů , ale v té chvíli vlastně teprve snad potenciálních zájemců o stavbu rodinného domu , nám píše velmi stručnou žádost , kterou lze shrnout do jediné věty : "Prosím o zaslání vašich typových domů". Takového klienta považuji za neseriozního , neboť neuvádí žádný specifický údaj o zamýšleném domku ( velikost , počet podlaží , podsklepení, cenu a podobně ) a neuvědomí si , že katalog stojí nemalé peníze.
Většina takto formulovaných přání musela končit zahozením katalogu někam do koše, neboť odezva bývá mizivá.


Vraťme se však k tématu - problematice projektování a hledání cest , jak se dostat k projektu skutečně po všech stránkách vydařenému. Jako extrém svého druhu, ale příběh zcela pravdivý , vzpomenu příklad z jednoho časopisu, kde projektant popisuje osobní zkušenost. Před zahájením projekčních prací se na několik měsíců nastěhovat do rodiny svého zákazníka , aby dokonale pochopil zvyklosti rodiny , jejich potřeby a mohl je věrně zapracovat do projektu nového domu !
I to je cesta , byť ne pro každého asi akceptovatelná. Každopádně však platí : nechejme si před uzavřením smlouvy se svým projektantem a svoji firmou předložit co nejvíce rozličných referencí. Ověřme si také spokojenost jejich klientů. Pak už otevřeně a s důvěrou spolupracujeme na realizaci svých představ.


Zpět na obsah
 
Napište nám